공동저당 뒤 신축한 건물, 경매로 소유자가 갈라지면 법정지상권이 생길까?
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 철거하고 신축했다면, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 원문이 제시한 예외 사정도 함께 살펴봅니다.
공동저당권이 설정된 뒤 담보 대상이던 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다.
예외적으로 검토할 조건은 두 가지가 함께 갖춰지는 경우입니다. 신축 건물이 토지 소유자의 소유이고, 토지 저당권자가 그 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정받는 등 특별한 사정이 있어야 합니다.
먼저 구분할 사실
이 사안은 저당권이 설정될 때 존재했던 건물과, 그 건물이 철거된 뒤 세워진 건물을 구별해야 합니다. 안내 자료는 공동저당권 설정 당시 토지와 기존 건물이 동일인의 소유였더라도, 이후 새로 지은 건물에 기존 건물과 같은 취급이 자동으로 이어지는 것은 아니라고 설명합니다.
따라서 경매로 토지와 신축 건물이 서로 다른 사람에게 넘어갔다는 사실만으로는 새 건물에 법정지상권이 생겼다고 볼 수 없습니다.
자료는 저당권 설정 당시 건물이 존재했는지, 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지, 저당권이 설정됐는지, 경매로 소유자가 달라졌는지를 일반적인 성립요건으로도 제시합니다. 다만 공동저당 후 건물을 철거하고 신축한 경우에는 위와 같은 별도 원칙을 함께 살펴야 합니다.
예외로 제시된 사정
원문이 든 특별한 사정은 신축 건물의 소유자와 토지 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등입니다. 이는 모든 사안에서 예외가 인정된다는 뜻이 아니라, 단순히 경매로 소유자가 갈라졌다는 사실과 구별해 검토할 조건입니다.
실제 상황을 정리할 때는 공동저당권 설정 당시의 토지·건물 소유 관계, 기존 건물의 철거와 신축 여부, 신축 건물의 소유자, 신축 건물에 같은 순위의 공동저당권이 설정됐는지를 나누어 확인하는 것이 이 기준을 이해하는 데 도움이 됩니다. 목포변호사
자주 묻는 질문
공동저당권 설정 당시 건물이 존재해야 하나요?
자료가 제시하는 법정지상권의 요건에는 저당권 설정 당시 건물이 존재해야 한다는 점이 포함됩니다. 기존 건물을 철거하고 신축한 경우에는 설정 당시의 건물과 새 건물을 구별해 살펴야 합니다.
법정지상권은 언제 성립하고 등기가 필요한가요?
자료에 따르면 성립 시기는 매수인이 경매 매각대금을 지급한 때입니다. 법률에 따른 물권변동이므로 성립 자체에는 등기가 필요하지 않지만, 다른 사람에게 권리를 처분하려면 먼저 본인 명의의 지상권설정등기를 해야 합니다.